moins bon meilleur

Fond de carte et relief © IGN · lignes et tracés © contributeurs OpenStreetMap.Glisse pour te déplacer, pince ou molette pour zoomer.Pointillés fins = à pied, longs = bus, points espacés = voiture.

Comment le score est calculé

Prix : pour chaque commune, moyenne des prix au m² 2026 (RealAdvisor, Homeselect pour Paris, Trackstone pour la Seine-Saint-Denis) et des prix médians des ventes réelles DVF, séparément pour les appartements et les maisons. Le prix est ensuite ajusté à la surface visée : environ +29 % pour un 20 m² et −14 % pour un 100 m² par rapport à un 55 m² en appartement (≈ −21 % entre 60 et 150 m²) ; pour une maison, environ +23 % à 60 m² et −5 % à 120 m² par rapport à 100 m². Neuf : +12 % à Paris, +20 % en petite couronne, +25 % au-delà.
Budget : prix du bien hors frais de notaire. Les frais (≈7,5 % dans l'ancien, ≈2,5 % dans le neuf) sont ajoutés automatiquement dans le calcul du crédit. Surface accessible = prix max ÷ prix au m² ajusté. Note de prix maximale quand elle dépasse de 30 % la surface visée, nulle sous la moitié.
Sécurité : taux de délinquance 2025 (SSMSI) comparés à la moyenne française, pondérés (violences hors famille ×3, violences sexuelles et cambriolages ×2, vols et dégradations ×1, vols sans violence et violences intrafamiliales ×0,5).
Écoles : indice de position sociale moyen des écoles et collèges, et réussite au brevet. Santé : médecins et dentistes pour 10 000 habitants, distance aux urgences. Commerces et sorties : supermarchés, boulangeries, restaurants et cinémas (Insee). Environnement : estimé (part de maisons, distance à Paris).
Pour 228 grandes communes, ces indicateurs viennent des fiches communales de villesavivre.fr. Pour les 1 058 autres, la délinquance (SSMSI), l'IPS des écoles et les prix (DVF) viennent des jeux de données officiels ; commerces, santé et sorties sont calculés à partir des équipements recensés par l'INSEE (base permanente des équipements 2025 : supermarchés, boulangeries, magasins, médecins, pharmacies, urgences, restaurants, cinémas, lieux culturels), en comptant aussi ceux des communes voisines à moins de 8 km. Une commune sans école perd un point sur la note écoles.
Trajets : marche, bus ou voiture (hors zone dense, quand la gare est à plus de 1,2 km) jusqu'aux gares proches, trajet sur la ligne avec une correspondance au plus, marche jusqu'à l'arrivée ; voiture selon la distance et l'heure. Lien Google Maps pour vérifier.
Plan de financement : règle des 35 % d'endettement (assurance comprise) sur 25 ans maximum, prêts complémentaires avec différé, lissage du prêt principal, PTZ 2026 (neuf, plafonds de revenus et d'opération, quotités par tranche).
Score final = moyenne des notes pondérée par tes priorités, sur 100.

Le logement

Commune

Logement neufFrais de notaire réduits, PTZ possible

Surface (m²) Prix d'achat (€)estimé Loyer d'un logement équivalent, hors charges (€/mois)estimé

Acheter ou louer ?

Je reste

Ton patrimoine net si tu revends (ou arrêtes de louer) chaque année

Propriétaire : valeur du bien − capital restant dû − pénalités − frais de revente + épargne. Locataire : apport placé + économies placées.

Le même budget, deux usages

Année par année

Et si le marché évolue autrement ?

Les autres hypothèses restent identiques. En surligné, ton scénario.

Comment le simulateur calcule

Reprend la logique du simulateur Excel « Achat vs Location » V5.9 : chaque année, propriétaire et locataire consacrent le même budget au logement (par défaut le coût du propriétaire la 1re année, puis il suit tes revenus).
Propriétaire : paie les mensualités (intérêts, assurance, capital), la taxe foncière, la copropriété et l'entretien. Ce qui reste du budget (ou ce qui manque) est placé au taux de l'épargne. Son patrimoine = valeur du bien + épargne − capital restant dû − pénalités de remboursement anticipé − frais de revente.
Locataire : place son apport, paie loyer et charges, et place la part épargnée de la différence. Son patrimoine = son épargne.
Point mort : durée à partir de laquelle l'achat reste devant la location. Les frais d'achat (notaire, garantie…) sont la principale raison pour laquelle louer gagne sur les courtes durées.
Estimations par commune : prix au m² et loyers de l'onglet « Où habiter », taux moyens du jour, frais de notaire 7,5 % (ancien) ou 2,5 % (neuf), taxe foncière et copropriété estimées à la surface. Remplace-les par les vrais chiffres de l'annonce dès que tu les as.
Non pris en compte : fiscalité de l'épargne, déménagements, impôts sur la plus-value (nuls pour une résidence principale).

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